10-25-2020 中国征地拆迁矛盾 - 算账分析私人房地产业主的矛盾 （I）

 国内的房地产拆迁矛盾中被广泛投诉的私人业主高价勒索矛盾，估计是因为国人普遍都是家庭会计帐本的“经济会计学流派”，这些私人业主的算盘珠子扒拉完，已经让所有人都气得直打哆嗦啦：建筑商气愤“这房子如此高成本，建好了也卖不出去啦”，政府强调“这根本是企图变相改变城建规划，根本勒索政府必须满足建筑商想赚钱目的而放弃了全体人民的利益”。

那么，什么是“经济会计学流派”？经济会计学流派是将《宏观经济学》范畴的《经济杠杆原理》移植使用于《微观经济学》范畴的《基础会计原理》所产生的矛盾。

• 《宏观经济学》范畴的《经济杠杆原理》是指如果政府的经济政策强调注重一个行业，是可以成功带动这个行业的所有供货商链，所有这些行业的从业人员，并正面影响常用消费品行业，从而可以带动整个地区的经济发展。但是，《宏观经济学》范畴的《经济杠杆原理》是以国民生产总值GDP作为衡量标准的，适用于评估地区经济的发展。而《微观经济学》范畴的《基础会计原理》是以一个企业的投入产出做为衡量标准的。那么，经济会计学流派将《经济杠杆原理》植入了《基础会计原理》应用所产生的影响将是如何？以科研贡献为例，看看“经济会计学流派”是如何将评估科研启发成就对于地区经济发展的《经济杠杆原理》贡献评估套用于科研参与人员的《基础会计学》范畴的工资奖金运算的。科研启发成就奖金应该怎么算，参阅：各方矛盾（VII）科研专利奖金的公关类（III）

“经济会计学流派”的基础会计学计算方程式：我对你的启发贡献（注重了一个行业），（做为连锁反应链，）你个人应该给一份，你的研究小组应该给一份，你的研究项目应该给一份，你的研究单位应该给一份，（做为消费链，）购买专利的生产厂家应该给一份，购买产品的消费者应该给一份，这才是正确评估了我对你个人的启发贡献对于整个经济所形成的正面影响。

“经济会计学流派”基础会计学计算式的实际应用效果：

• 计算：你们因为了我的启发才成就了这份科研专利，
• 结果：参与该研究或者未参与该研究的全体研究人员全部都是气得直打哆嗦，
• 矛盾：被启发的研究人员只拿到研究人员本人的一份由科研单位给予的科研专利奖金，那是科研单位的奖金政策规定哎。

• 前提：研究单位当时没有任何其他研究项目出售。那么，研究单位一共可以从该研究项目的专利销售利润中依法提成科研项目奖金全部一共100元，分给各研究小组，你所在的研究小组一共只有50元奖金分给全体参与贡献人员，你有1元，被启发科研人员有5元，其他44元全部是同一个研究小组的其他贡献人员的科研奖金，那么，启发人员应得的“研究项目一份”从哪里来？
• 前提：研究单位当时有其他研究项目出售。每个项目都是只能从各研究项目的专利销售利润中依法提成作为科研项目奖金，并按照同样方式在该研究项目中的各研究小组中分配，那么，启发人员应得的“研究单位一份”从哪里来？

• 计算：你们因为了我的启发才成就了企业的发展，
• 结果：参与该产品生产或者未参与该产品生产的全体企业生产人员全部都是气得直打哆嗦，
• 矛盾：已经全额付款购买整个专利啊，怎么还要另外支付启发费用啊？

• 计算：你们因为有了我的启发才有了这么称心的专利产品可以使用。
• 结果：购买该产品或者不购买该产品的全体消费者全部都是气得直打哆嗦，
• 矛盾1：我是按照厂方价格全额付款买的吹风机怎么还要付你一份“总算让我有了吹风机”的感谢费？
• 矛盾2：我不会买吹风机啊，可我就不明白我为什么要付钱好好谢谢你才可以买个吹风机啊？

私人房地产业主应该如何算算这账才能提出合理合法的意见看法？

• 都知道，房子盖好了是为了出售，那么，先看看盖房子的步骤是什么：依据城市建设规划，并依据公司发展规划，-> 购买地块，同时设计图纸，-> 报批建楼，-> 获批后才可以建筑施工，-> 施工完成后出售建成的楼宇。

①做为私人业主需要在意的：只是建筑商的“购买地块”步骤，而这一步是在城市规划和建筑商的公司计划之后，但可能是在建筑设计图的设计完成之前。同时，

②做为私人业主必须理解的：

• 强制拆迁适用于国防需要和城建规划，（11/26/2020增）
• 基于城建规划的强制拆迁可以由私人业主要求更改城建规划并出资补贴城建规划更改所需的建设经费以保障原城建规划的为人民服务效果。

• 基于国防需要的强制拆迁不可能因私人业主的要求而更改计划，所以一般情况下的私人业主在购买物业时需做该地块的国防战略意义评估。

• “报批建楼”是任何建筑商都不可能遗漏的一步，这意味着城建规划是建筑商在盖楼之前已经必须遵守的，所以很难由建筑商因为买地成本高昂而擅自将“居民小区”地块规划改为商业用途地块的。

③做为私人业主可以考量的：

• ①自家房子所处的位置在城市发展建设中处于什么发展区，
• 这决定了地价，如果可能，查询一下周边地区的地价价位多少。高档商业区，地价高，居民区，房价低，等等。

• ②自家房子所处的位置在城建规划中是否已经规定了楼层楼高，
• 这是市政规划必须考量的房屋安全（地基的地下状况），都知道啊，100平米地块盖十层楼或者盖三十层楼，之间售价差了三倍。

• ③建筑商买地是准备作为商业用途还是建设居民小区？
• 如果可能，看一下这两种用途的房屋出售价格比。这差别是会影响房子出售价格，也一定会影响建筑成本核算。

• ④买地价格在当地房地产建筑业的成本核算中的比重以及当地建筑业的毛利率，
• 可能的每平米出售价格*（1 - 毛利率）= 可能的每平米建筑成本；
• 可能的每平米建筑成本 * 买地成本比重 = 每平米买地成本；

• 至此，私人业主已经可以根据可能的房屋出售价格予以估算自家房屋的可能合理价位。同样的，一层楼占地100平米和一栋楼占地100平米，之间自家房屋价格也差了这栋楼的楼层作为倍数。

• ⑤私人业主持有房屋不肯出售给计划建筑楼层较低的建筑商，等待下一个建筑商的成本是什么？
• 那就看看有没有其他建筑商了，如果不是同时，那么需要等多久？等待的成本是什么？这笔帐是以你现在如果卖了可以拿到的售房款，一这笔钱可以投资买股票或者存入银行拿利息，却因为等待而造成的“利息损失”做为私人业主等几年卖房的“等待成本”的。计算方程式：PV = FV / (1 + r) n。其中，FV是未来的高楼层建筑商的可能买地价钱，r是银行的存款利息，n次方中的n是需要等多少年，那么，PV就是扣除“等待成本”换算下来的“如果高楼层建筑商今天买地的买地价钱”，这PV是可以用来和低楼层建筑商的买地出价相比较的可能的高楼层建筑商的今天买地价钱。

算完了上面这笔帐，私人业主应该已经可以听懂建筑商所诉说的的难处苦处，那些是可能以及那些根本是不可能了。

----2020年10月25日。